抵当権に入っている不動産を法的手段の競売等で処分せず、所有者自らの意思で売却をさせて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し円滑に売却を行う事を通常、任意売却といいます。

簡単にいいますと、一般の不動産売買では、売却をする際に抵当権を抹消（住宅ローンの全額返済）するのに売却代金だけでは不足が出て、どこかからその不足のお金を工面し充当して住宅ローンを返済して売却を行います。

これが通常皆さんが知っている 不動産売買の物件売却方法です。

任意売却とは、住宅ローンの支払いが病気やリストラ、失業や離婚等、何らかの事情で支払が出来なくなりそう又は支払いが出来なくなった時に、ローンを融資している債権者は 抵当権の実行を促してきます。

言い方は悪いですが『家を売ってとっとと貸した金を返して！』と請求してきます。

そんな時に債権者（銀行や住宅金融支援機構）等に交渉をして「担保の不動産を売却して売却代金を全額支払いますが、足らないお金は用意が出来ないので 売却後、分割にして支払います」という売却の方法です。

抵当不動産の任意売却にあたっては利害関係人の全ての同意が原則であり、また権利関係が複雑であればそれぞれの意見も多く、調整役としての仲介業者の采配力量が如実に現れる場面が多々あります。

また、任意売却には共同実行型と債権者単独実行型とがあり、抵当不動産の任意売却は殆どが共同実行型なので、ここに紹介する例は共同実行型と解釈して読んでください。

通常、任意売却を行うための手順ですが特別に定められた制度があるわけではなく買受希望者がいて、所有者の同意と協力及び利害関係者との同意が得られれば直ぐにでも行うことが出来ます。

例外としては住宅金融支援機構（旧の住宅金融公庫）の場合は、手順が決まっています。

住宅金融支援機構（旧の住宅金融公庫）の任意売却を仲介する場合は住宅金融支援機構（旧の住宅金融公庫）が出している【任意売却の手続きについて】というパンフレットがあり、この冊子に基づいて手続きが行われないと 住宅金融支援機構（ 旧の住宅金融公庫）は、認めてくれないので、【任意売却の手続きについて】というパンフレットを理解している必要があるのです。

スムーズに任意売却を成立させるには、こうした信頼と実績のある任意売却専門業者、そして金融機関との太いパイプやコネクションがある業者を選ぶ事が大切です。 （当然弊社は住宅金融支援機構（旧の住宅金融公庫）登録業者です）

債権者も競売より任意売却の方がより多くの債務の回収ができるなど、債務者・債権者双方にとってメリットがあるのです。

任意売却の一般的なスケジュールですが、物件毎に状況はそれぞれ違いますので、スケジュール通りに進まないケースもございます。

・　競売で売却するよりも高額で売却できます。
・　ご近所や周りの人に競売・多重債務等を知られず、プライバシーが守られます。
・　滞納分や取引費用も債権者より支払われ、所有者の持ち出し費用がありません。
・　引越費用など手元に資金を残せるかもしれません。
・　任意売却後の残債務の返済も交渉できます。
・　身内の方などのご協力によっては、そのまま居住し続けられることもできます。
・　金融機関など債権者との難しい交渉も全て当社が行います。

1. 競売で売却するよりも高額で売却できます。
競売では一般に競売専門会社が転売目的のため安い価格で落札するため、市場価格の2～3割ほど安い価格で売却することとなり、借入金の残債が多く残ります。
任意売却では、通常の不動産売却と同様に一般の購入者（買主）に対し売却するため、買主は実際にその住宅を内覧し住宅ローンを利用することが可能です。
よって任意売却は市場価格で売却することができ、競売で売却するよりも高額で売却できるので、その分残債務を減らしてその後の生活再建・支援につながります。

2. ご近所や周りの人に競売・多重債務等を知られず、プライバシーが守られます。
競売になれば、新聞や業界紙・インターネットに情報が掲載されご近所や周りの人に競売にかかったことが知れ渡ります。
また競売情報を見た不動産会社が下見に来たり写真撮影を行い、チラシを作成して投函する場合もあります。
任意売却では、通常の不動産売却と同じですので、競売にかけられた時のように情報が外部に漏れる心配が無く、プライバシーが守られ、近くに引っ越した場合でも今までどおりのご近所付き合いを保てます。
もちろん、差押えや競売開始決定通知が届いている状況でも、早急に任意売却を進めることにより、競売開札までなら競売の取下げを行う事ができます。

3. 滞納分や取引費用も債権者より支払われ、所有者の持ち出し費用がありません。
滞納している税金やマンションの管理費、取引に必要な仲介手数料や抵当権抹消費用・司法書士費用などは任意売却による売買代金から債権者（金融機関）が精算するので、所有者の持ち出し費用がかかりません。

4. 引越費用など手元に資金を残せるかもしれません。
競売では一切手元に資金を残すことができませんが、任意売却では債権者との交渉によっては、引越費用など手元に資金を残すことができる可能性があります。

5. 任意売却後の残債務の返済も交渉できます。
任意売却で売却した場合には、残った債務の返済計画の交渉も行いますので、その後の収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、本来の借入金から大きく圧縮（減額）した少額の返済を認めてもらえる可能性があります。

6. 身内の方などのご協力によっては、そのまま居住し続けられることもできます。
身内の方がご自身のために住宅ローンを組んでくれる場合には、引越しをせずに住み続けることが可能な場合もあります。

7. 金融機関など債権者との難しい交渉も全て当社が行います。
状況の把握から各種調査、売却価格の査定、複数の債権者との難しい交渉まで全て当社が行いますので、安心してお任せ下さい。

色々と書きましたが、なかなか一度では理解しにくいと思います。まずはご相談（無料）下さい。